— Ходят разговоры, что вы уходите со строительного рынка Владимирской области. Можете пояснить, что это значит? С чем связано?
— Мы не уходим со строительного рынка региона. Мы не хотим начинать строить новые дома в ближайшие два года, потому что я не вижу перспективы в этом бизнесе. У нас сегодня в работе четыре дома, еще один сдаточный. Я его не считаю, это 13-й, про который так много говорили. Думаю, введем его в ближайшие дни. Эти дома, которые сегодня в работе, мы должны достроить. Работы как раз где-то года на два. На сегодняшний день я понимаю и источники финансирования, и механизм, как это сделать. Долгострой связан, в основном, с рассрочками. Мы очень много квартир продали на условиях ежемесячного платежа в 10-15 тысяч рублей. А если у тебя дебиторка 100 миллионов рублей, а собирается в месяц 1,5 миллиона, на это невозможно строить. Надо признать, что в какой-то момент мы вынуждены были пойти на это, потому что денежек у людей нет, и мы рады любому клиенту. Но тем самым попали на эти грабли, которые ударили нам по лбу. Но еще раз повторю, всё это говорит только о переносе сроков — проект в любом случае будет реализован. Потому что в целом-то он деньгами наполнен.
Я принял решение, что в эти два года я пока буду наблюдать, изменится ли ситуация. По моему мнению, она не изменится в лучшую сторону, как я это понимаю. Она изменится в худшую. И в этой ситуации у меня, я не буду говорить за других. Допускаю, что вместо нас придет кто-то более достойный и успешный. У нас нет возможности строить в соответствии с новым 214 ФЗ — то есть, работать в рамках проектного финансирования.
— Поясните.
— Это новый закон, вступающий в силу с июля. Согласно документу теперь нужно иметь 30% собственных средств, иметь банковскую гарантию и банковское сопровождение, иметь обеспечение под эти меры. Я не вижу перспектив. При этом, я понимаю, что с учетом всего этого будет сильное удорожание. А вы знаете, что рынок уже провалился? Сейчас очень много начали говорить о том, что все к этому не готовы. Работать закон не будет. Зато банки теперь будут владеть как строительными компаниями, так и дольщиками: дольщик придет туда брать ипотеку, а мы придем за кредитом. И все деньги останутся в банке — мы их не увидим, по большому счету. При этом банк вынужден выступать регулятором, он не позволит демпинговать, то есть делать то, что происходит сейчас. Если брать Владимир, то себестоимость строительства я здесь оцениваю в среднем примерно в 34 тысячи рублей за «квадрат». А продают сейчас за 30 и даже за 28. Я знаю такие случаи.
— Такой демпинг — это желание хоть как-то вернуть уже вложенные деньги?
— Нет. Теперь это не дома. Это — пирамиды. Это желание застройщика не понести ответственность и пережить трудный период. А потом изыскать дополнительные источники финансирования, так как страховка этого не покрывает, и выполнить свои договорные обязательства. Люди, видя что застройщики активно уступают в цене, тоже активно этим пользуются в надежде на то, что именно с ними этого не произойдет, что пирамида рухнет не на его доме, а на чьем-нибудь чужом. Но это русский авось. Все уже рушится, и прецедентов предостаточно.
Вы же понимаете, что такое проектное финансирование? Вот к вам приходит застройщик Александр Игоревич Шамов и говорит: «Хочу построить в Веризино следующий дом или два». Банк говорит: «Давай бизнес-план». И там рассчитано, что цена метра при учете части собственных средств и всех остальных новых обязательств должна составлять, я думаю, не меньше 55 тысяч рублей. 15-20% — это та маржа, которую он может позволить застройщику, а остальное — не позволит. То есть, банк выступает регулятором.
— И как реагирует строительный рынок на эти нововведения?
— Когда вам сегодня говорят, что у нас все хорошо, вы не верьте. Нет тех, у кого все хорошо. Все строят не дома, а пирамиды. А пирамиды, сами знаете, имеют тенденцию обрушаться. Поэтому я и принял решение больше не строить. Я определил источники финансирования: при срыве сроков по текущим объектам я должен их доделать, это мои обязательства. А осенью прогнозируется массовое банкротство застройщиков. Вы, наверное, слышали, Urban Group рухнул — один из крупнейших московских застройщиков, занимающихся социалкой. А там несколько миллионов квадратных метров, он у СУ-155, в том числе, забрал проблемные объекты, которые санировали. А на кого в таких случаях ложится обязанность? На плечи государства в лице субъекта. А средств сейчас нет.
Не имеет смысла ничего делать, пока не выстроятся понятные правила игры. Потому что пока все сводится к нашей ответственности, ну, и, может быть, субъекта, который вынужден в случае чего потом разруливать ситуацию с обманутыми дольщиками.
— Есть регионы, где ситуация в строительной отрасли лучше, чем во Владимирской области?
— Если честно, я не анализировал. Но везде, где дальше 200 километров от Москвы, сложная ситуация. В Нижнем Новгороде тотальное банкротство крутых застройщиков, которые застраивали город микрорайонами. А Нижний — не Владимир.
Аналитики прогнозируют осенью тотальное замедление темпов, а в перспективе — приостановки и банкротства… У нас сейчас — очень простая цель. Нам надо выполнить обязательства по договорам и достроить свои объекты. Если ничего за 2,5 года не произойдет, а будет только хуже, мы не будем больше закладывать дома. Это не значит, что мы не будем работать и строить, но жильем мы заниматься не будем. Но мы должны закончить. И отдать людям то, что им положено.
— Но есть претензии к качеству домов.
— Были претензии, что дома ввели под гарантии с недоделками. По сути, мы все устранили. Есть проблемы по квартирам с отделкой, где мы просто в сроки не уложились и сейчас там ударными темпами в меру сил то, что можем, то делаем. Банально не хватает денег доделать, но доделано будет, потому что не такие большие остались участки работ. Отмостки доделываются у трех домов, благоустройство давно завершено, детские площадки стоят. Претензии лично у меня были по качеству отделки подъездов. Делали зимой, торопились ввести в срок. Сейчас переделали, стало более-менее.
А еще 13-й дом. Я там недавно был — нормальный он. Лично я принял решение на первых семи этажах отделку ободрать и все заново сделать, включая кафель. Зимой делали и подрядчик подвел нас — не учел некоторые технологические особенности. Но сроки уже сорваны, так что не страшно. Чтобы не заниматься профанацией, мы после встречи с вами едем на промежуточную приемку, определяем сроки и до конца недели вызываем государственную комиссию. Все остальные замечания — удовлетворены. Могу сказать, что я вводил дома и гораздо хуже, но значит, сейчас кое-что поменялось. Но я не хочу никого критиковать: мы договорились, что я больше никого не критикую. А что касается качества дома, он очень неплохой.
— Чем будете заниматься после достройки всех домов? Я слышала о двух вариантах: продать землю или выступать в качестве заказчика. У вас же много земли в Веризино?
— Мы поменяем профиль. У нас остаются активы в виде земельных участков. Точнее, я надеюсь, что останутся после уплаты всех претензий, которые могут возникнуть за период нашей деятельности. И это довольно приличное поле для деятельности. Мы просто видоизменимся.
Я хочу, чтобы вы понимали, что такое «Веризино-1». Это единственная перспективная территория во Владимире, куда бы вы ни смотрели. Светлана Юрьевна Орлова, спасибо ей большое и дай бог здоровья, без шуток и без ерничанья, пообещала нам детский сад. Причем прилюдно и при мне лично. Я не знаю, каким путем и какие есть источники финансирования. Мы говорили с Андреем Станиславовичем Шохиным недавно, и он сказал, что тоже не знает. Но есть, видимо, какие-то программы — нам не называют. Так или иначе, она сказала, что это будет в этом году. Но даже если в следующем — все равно очень быстро. То есть, одна проблема снята. Вторая — это школа. Она в программе, завершение строительства назначено на 2024 или 25 год. Она тоже будет.
Всю остальную инфраструктуру создал я — мы вложили огромные деньги, пока они были. И теперь очень удобно. Приходишь, берешь участок — коммуникации все подведены, дорога-дублер, по которой надо только автобусы пустить, есть. И я понимаю, что как только начнется строительство детского сада в Веризино, туда обратят внимание застройщики. Я вижу в этом перспективу, но сам я строить не хочу — конкурировать сам с собой. А вот если туда придет два-три застройщика, может быть, не местные, а с денежкой, они быстренько застроят этот микрорайон. А это, извините меня, 20 тысяч жителей. Для сравнения, Судогда — 15 тысяч или даже меньше.
— Сейчас сколько там живет?
— Сейчас — 4 тысячи. С учетом достраивающихся домов будет 5 тысяч. За 5 лет это все реально застроить. Если будет, например, два застройщика, у которых будет по 500 миллионов, больше не надо. Тогда этот микрорайон расцветет, как цветок. И они будут, вопрос времени. И вот этим я хочу заниматься. Мы можем выполнять функцию технического заказчика или просто заказчика. Плюс там есть ряд объектов, кроме жилья, которые нам интересны. Социальные объекты — общественный центр, который должен в себя включать фитнес, кинотеатр и так далее. Это должен быть такой центр притяжения. Там есть коммунальная зона, которую тоже надо развивать: не могут же люди жить, не имея каких-то вспомогательных сооружений. Там же будет зона для организации торговли и массовых мероприятий. Наша задача — затянуть на себя эти объекты и ими управлять.
Возвращаясь к планам. Учитывая экономическую ситуацию, я принял решение, что у нас будут партнеры. Да, пока мы к этому не готовы, потому что должен получиться абсолютно конкурентоспособный продукт. Но как только уважаемая Светлана Юрьевна даст команду заложить первый камень в основание будущего детсада, это будет самый лакомый объект во Владимире. Потому что автобус есть, экология хорошая, новый участок на Пекинке сейчас сделают, развязка на въезде так или иначе будет — она в генплане есть. Поэтому это самый перспективный микрорайон, и я это знаю. У меня силенок не хватает, но найдется тот, у кого хватит. И, естественно, стоимость квадратного метра будет расти, как только социальная инфраструктура начнет активно развиваться.
Общественный центр микрорайона начнет строиться года через три-четыре. Нам сейчас хорошая компания сделала исследование, где объяснила, что надо строить. Все объекты будут объектами микрорайонного значения — нам здесь не нужен «Вегас». А вот нашим мелким ИПшникам и торговцам — людям, которые ушли с «Факела» или с рынка на Чайковского — им совершенно некуда деться. Понимаете, когда здесь будет жить 20 тысяч человек, людям же надо где-то покупать муфты, гвозди или покушать. И не обязательно брать в «Пятерке» какой-то хлеб некачественный. Можно купить в приличной пекарне, которая будет на территории находиться или зайти в ресторанчик, которых должно быть не один, а пять-шесть.
— Сколько должно быть жителей, чтобы все это было выгодно развивать?
— От 10 тысяч. То есть, нужно удвоить то, что сейчас есть. И это реально в ближайшие 5 лет сделать при условии, что у нас появятся партнеры.
Беседовала Анна Хромова, Зебра-ТВ
